Polémica por un barrio médico trabado en la zona de San Luis

Un barrio médico que lleva mas de dos años sin poder concretarse en las inmediaciones del hotel de la Liga Salteña de Fútbol, sobre la Circunvalación Oeste, sacó a relucir los anacrónicos, discrecionales y contradictorios criterios que marcan el desarrollo urbanístico del área metropolitana de Salta.

La Caja de Jubilaciones y Pensiones para Médicos proyectó la urbanización privada en la zona de San Luis, ante la incesante demanda habitacional de sus afiliados.

En el Código de Planeamiento Urbano y Ambiental (CPUA), aprobado por ordenanza 13.779 en noviembre de 2009, esa área suburbana de la capital está categorizada como AGR (distrito afectado a explotaciones agrícolas, agropecuarias o agroindustriales) y R6 (zona residencial de baja densidad en la que solo se admiten barrios cerrados, countries o clubes de campo con lotes de 1.200 metros cuadrados de superficie mínima. Con esa dimensión, tres veces mayor que la que se admite hoy en barrios cerrados de provincias como Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, la franja media no tiene posibilidad de acceso a la primera vivienda.

Además, por la desinversión del Estado en infraestructuras de servicios básicos proliferan en el área metropolitana de Salta barrios cerrados en los que las excepciones se tratan con dos varas.

Especialistas advierten que, sin una adecuación de normas y una zonificación racional de los vacíos urbanos, la fragmentación física y social se acentuará en el Gran Salta a la par del déficit habitacional.

Desde el 18 de septiembre de 2019, la Caja de Médicos espera que comisiones del Concejo destraben una autorización para que la urbanización privada de 21 hectáreas pueda contar con 132 lotes de 800 metros cuadrados, más los espacios verdes y de circulación. Con terrenos de 1.200 metros cuadrados la cantidad total de parcelas se reduciría a 88 y muchas familias quedarían sin oportunidad de acceder a una parcela.

«El barrio médico que proyectamos tiene una finalidad exclusivamente social. Solicitamos al Concejo Deliberante que nos permita achicar un poco los terrenos para que 44 familias más puedan acceder a ellos. Y la autorización que pedimos es la misma que ya les dieron a muchos loteos privados en la zona», remarcó Juan Dellmans, uno de los miembros del consejo directivo de la Caja.

Dellmans aclaró que, por tratarse de un desarrollo autosustentable, «el municipio no está obligado a prestar ningún servicio público y se emplean recursos propios para la concreción de las obras infraestructura de servicios y equipamiento urbano que exige la normativa vigente».

La entidad que preside el cardiólogo Javier Núñez Burgos comenzó a tramitar el certificado de localización del proyecto ante la Subsecretaría de Planeamiento del municipio capitalino en noviembre de 2018. El organismo rechazó la solicitud por la superficie mínima que exige el Código de Planeamiento en las parcelas loteadas en esa zona de la capital.

En este punto, la Caja hizo notar que el municipio «nunca reglamentó los barrios privados ni los clubes de campo».

Sí lo hizo la Provincia con la Ley 5.602 de 1980, el decreto reglamentario 924 del mismo año y otras normas complementarias como la resolución 25.810 de Inmuebles que exige el certificado de localización expedido por la autoridad jurisdiccional competente para aprobar este tipo de desarrollos.

Excepciones

La Caja de Médicos, con su pedido de excepción trabado en el Concejo, cuestionó que en la zona de emplazamiento del proyecto ya existen otros desarrollos que fueron autorizados con terrenos de superficie similar e incluso menor que la que se pide para los lotes del barrio médico.

Resaltó especialmente los casos de dos barrios cerrados que fueron aprobados por el Ejecutivo municipal y el Concejo sobre la avenida Banchik, en las cercanías del aeropuerto: La Verbena y El Aybal.

La Verbena es un barrio autosustentable que tiene 460 lotes con superficies que rondan los 600 metros cuadrados. La excepción fue otorgada por el Concejo en mayo de 2020, tras una larga demora en el tratamiento de la solicitud presentada por los desarrolladores del emprendimiento privado. Tras la sanción, ediles de la Comisión de Obras Públicas se expresaron dispuestos a impulsar un proyecto para que esa excepción tuviera alcances generales en el Código de Planeamiento, pero la iniciativa nunca prosperó.

A su vez, los lotes de la urbanización cerrada El Aybal se autorizaron con superficies que promedian en 1.000 metros.

Mientras tanto, el barrio médico sigue empantanado y el tiempo acrecienta los costos de las inversiones y la incertidumbre del desarrollo urbanístico institucional que cuenta con estudio de impacto ambiental, proyecto de desagües pluviales y las factibilidades de los suministros de agua potable y energía eléctrica.

Crecimiento

Entre los diez mayores aglomerados urbanos del país, el área metropolitana de Salta fue la que mayor crecimiento demográfico experimentó en las últimas cinco décadas.  La variación intercensal entre 1960 y 2010 fue del 350% en el Gran Salta, muy superior a la media de 170% de los otros nueve mayores aglomerados del país.